Beautiful front yard, great landscaping, part of house in background
ריהוט גן
ספטמבר 7, 2016
Clock faces, calendars and diary
עמידה בלוחות זמנים
ספטמבר 7, 2016

קבוצת רכישה

rehisha1

מהי קבוצת רכישה?

זוהי קבוצת אנשים שונים, המתאחדת יחד בכדי לבצע בניה משותפת של בית או מבנה מגורים, במטרות שהן הוזלת עלויות בניה ובנוסף לבחור את השכנים שהולכים לחיות יחד.
בדרך כלל קבוצות אלו מתארגנות באופן עצמאי ולפעמים גם באמצעות מנהל או כמה מארגנים, המארגנים את השלבים שבתהליך החל מרכישת הקרקע ועד לסיום הבניה בפועל. פופולריות של קבוצת הרכישה נובעת מיכולת הקבוצה להוזיל עלויות כלליות והיקפיות שברכישת הנכסים המוגמרים שבקבוצה, ובנוסף, ליהנות מצמצום והקלות בתשלומי המיסים השונים הקשורים לקרקע ולבניה . לאומת היתרון של המחיר המוזל, קיים הסיכון הלא קטן גם של המיזם, בכך שככל שהפרוייקט גדול יותר כך גדל הסיכון במחיר הסופי של הנכס שברשות היחיד. 

סוגי קבוצת רכישה

• קבוצה המוגדרת לרוב כ"קבוצה אמיתית" – זוהי קבוצה המאופיינת בכך שלא נעשית פעולה כלשהי של קניית הקרקע הנדרשת בפועל לבניה, וזאת עד שכל חברי הקבוצה מתאחדים לאחר הסכם מכר משותף במקרקעין אל מול כל חברי הקבוצה הנ"ל והבעלים של הקרקע. 
• קבוצה נוספת המוגדרת לרוב כ"קבוצת רוכשים" – זוהי קבוצה של שני בעלי עניין או יותר, שהם בעלי הון ו/או קישורים, המגיעים ממקומות של שיתוף פעולה עסקי, לדוגמא: יזם נדל"ן כלשהו וקבלן מבצע כלשהו, כאשר שניהם שותפים לרכישת המגרש, כל תהליך הבניה ולסיום המכירה של יחידות הדיור שעל הקרקע.  
• קבוצה אחרת המוגדרת כ"קבוצה חברתית" – היא קבוצת אנשים עם היכרות חברתית ביניהם, שרוצים לבנות נכס על קרקע משותפת עתידית. לקבוצה חברתית אין את הידע המלא להשלמת כל מרכיבי הבניה. בשל כך מוצאת הקבוצה את עצמה בדרך כלל אל מול בעיות שונות כגון גיוס בנק מלווה, בעיות בהליכי התכנון ועוד.
• קיימת גם "קבוצת קנייה" – והיא קבוצת אנשים שמתאחדת יחד כקבוצה גדולה בכדי לנצל את כוח הקנייה שלהן לצורך רכישה של כמות גדולה של דירות מחברות בניה בהנחה משמעותית לכל חברי הקבוצה. 

מה הן היתרונות והחסרונות של קבוצת רכישה?

יתרונות
חיסכון בתשלום מע"מ : בגלל שקבוצות רכישה הן בעלים פרטיים לרוב ולא חברות בניה, הן זוכות בפטור מתשלום מע"מ עבור הקרקע הרצויה ועבור כל אגרות הבניה.  
+ חיסכון בהיטלים השונים: כקבוצות רכישה פרטיות, בזכות הרשות המקומית או החברה הכלכלית העירונית, יהיו פטורים גם מתשלומי המע"מ עבור היטלי בניה והיטלי פיתוח של הקרקע.
חיסכון במס רכישה: בזמן שרוכשים דירה מקבלן, על הרוכש לשלם מס עבור יחידת דיור מוגמרת, המגלם בתוכו בין היתר את ערך הקרקע השייך ליחידת דיור. בזמן שמדובר בקבוצת רכישה פרטית, כל חברי הקבוצה משלמים על הקרקע מס בגובה של כ-5% בלבד.

חסרונות
חוסר ניסיון של המארגנים בקבוצות: בניגוד ליזמים, קבלנים וחברות בנייה הם בעלי ניסיון בתחום תכנון והבניה. למארגני קבוצת רכישה רבים ובוודאי לחבריהן אין ניסיון ומיומנות בתחום היזום והבניה הנדרשת. 

– חוסר וודאות בנוגע לעלות הסופית: בגלל החיסרון הראשון (חוסר ניסיון של המארגנים), לרוב הפרויקט המבוצע יגלוש מעבר למסגרת התקציב המשוער ובכך יעלה את עלות היחידות שבפרויקט לכל חבר בקבוצה. ולכן, אין לדעת ואילו בעשרות אחוזים, מהיא העלות המדויקת הסופית של הפרויקט ובכל ישנו חוסר ודאות בנוגע לעלות בכלל ולכל עלות היחידות בפרט. 

בעלי מקצוע בלתי מתאימים: בחירה לא נכונה של בעלי מקצוע, נפוצה יותר ועלולה לגרום לנזקים ולעכב את התקדמות הפרויקט ועמידה ביעדיו. חסרון זה יכול לבוא לידי ביטוי בזמן ביצוע הארוך של הבניה ואף גרוע מכך בליקויי בניה גדולים שלא ניתן לתקנם בעתיד, וגם אם ניתן עלויות אלו יהיו בלתי רלוונטיות לאחר שהתהליך הסתיים. 

סיכונים
הסיכון העיקרי העולה מרכישת נכס בתוך בקבוצת רכישה כלשהי, הוא בעיות שונות ובלתמי"ם שונים הנובעים מאופי הקבוצה. לדוגמא: אי-תשלום בכל אחד מחברי הקבוצה בגלל סוגיות וקשיים כלכליים פרטיים שונים, חוסר התאמה בין ה""רצוי"  ל"מצוי" בכל אחד משלבי הפרויקט, אי-עמידה בהתחייבויותיהם של אחד או יותר מחברי הקבוצה ועוד רבים.

כתוצאה מכל המכשולים העלולים להתעורר בכל אחד משלבי התהליך הלא פשוט זה, הפרויקט עצמו עלול להיפגע הן כלכלית והןם איכותית, בכדי לעזור ובזרים את הפרויקט ולהשלימו, ייתכן מצב של השתתפות נוספת בנטל העלויות בין כל חברי הקבוצה, מניפולציות אישיות ומטרות כלכליות אישיות של כמה מחברי הקבוצה שלא למטרות רווח משותף ועוד ועוד. 

לסיכום
רכישת דירה היא לרוב האנשים, עסקת חייהם. ומדהים מדי פעם לגלות כמה מעט משאבים ומחשבה מושקעים בה בהתחשב במשקלה. אך כמו בכל דבר, לכל החסרונות ישנם גם כל היתרונות, ואם לבצע את התהליך ואיחוד הקבוצה בצורה איכותית ואפקטיבית, הדבר עלול להקל עד מאוד על חברי הקבוצה המשותפים ברכישת דירת חלומותיהם במחיר טוב ובאיכות טובה לא פחות. 

 
צרו איתנו קשר