חיפוש קבלן במרכז
מישהו מחפש קבלן שיפוצים מומלץ במרכז?
ינואר 8, 2018

יד 2 לעומת דירה חדשה מקבלן

דירות יד 2

הרבה אנשים שואלים את עצמם את אותה השאלה והיא: האם כדאי לקנות דירה יד 2 או דירה חדשה מקבלן?

אז כמובן כמו בכל שאלה ובטח בשאלה זו, יש יתרונות וחסרונות או שאם תרצו בעד ונגד, הן בדירה יד 2 והן בדירה חדשה מקבלן. אז באו נראה במה מתבטאים ההבדלים העיקריים.

ההבדלים בין דירה יד שנייה לבין דירה חדשה

  1. קודם כל כמובן נראה את ההבדלים בהיבט ה"בטוח" :

בזמן שאנחנו רוכשים דירה, אנו נכנסים לעסקת חיינו ובסכום מאוד גדול כך שבטוח ניקח עו"ד שיעזור לנו אל מול הצד השני לשם שלמות ביצוע העסקה. במקרה זה יש לשקול שמפגש ועסקה אל מול אדם פרטי שונה מהעברה של הכספים לקבלן יחד עם חתימה על הסכם מול החברה הקבלנית. פעולת העברת הכספים אל מול הבנקים והתשלומים השונים, היא הרבה יותר בטוחה בין שני צדדים פרטיים יחסית לעבודה אל מול חברת בניה גדולה. לא מעט מקרים שמענו שבהם חברת בניה פושטת רגל או מנסה למסור לכם דירה עם ליקויי בניה, בעיות איטום ונזילות וכו".  לכן, יש שיגידו שבדירה יד 2 אני רואה במו עיני את מה שאני קונה ואת כל הבעיות גלויות. בניגוד לאלו יש שיגידו שלדירות ישנות נדרש טיפול ותחזוקה יותר גדולה מדי שנה. שתי הדעות נכונות, אך עדיין דירה ישנה ניתן להפוך לבית חלומות מפואר ויפה, ולחילופין דירה חדשה לשפר עד למצב יותר יפה מהסטנדרט הקבלני. אך מה שבטוח יותר מכמה היבטים לדעתי היא כמובן הדירה מיד 2 ומאדם פרטי.

  1. היבט נוסף הוא חוסר המודעות לעניין ה"מה יהיה?":

האם הקבלן יסיים את עבודות הבניה בתוך זמן שהבטיח? מהי איכות הבניה הקבלנית אל מול בניין קיים (יד 2)? אחריות הקבלן לעבודות ועוד. כל השאלות הללו צצות בזמן שאנו שוקלים לקנות דירה חדשה מקבלן. והתשובות הן פשוטות. אין דבר כזה זמן מובטח, כי כמעט וכל הקבלנים מאחרים במסירות הפרויקטים השאלה רק בכמה זמן והפיצוי שתקבלו שווא בדרך כלל לשכירות חודשית משוערת של אותו אזור. איכות הבניה שתקבלן מחברת בניה היא כיום חד משמעית לא באותה איכות ואפילו הייתי אומר שלא מתקרבת לאיכות של קבלן שיפוצים פרטי אבל אחד שיודע כמובן לתת את האיכות הנדרשת. אצלנו בג. דניאל תוכלו לקבל כמובן את האיכות המעולה של העבודה לצד היחס האישי וההקשבה לכל פרט ופרט. אז אל תהססו ותתקשרו אלינו עוד היום לייעוץ והכוונה אישית בחינם.

  1. כמובן שהיבט חשוב הוא הזמן:

הזמן שבעסקה פרטית אחד על אחד בדירת יד 2 מבעלים פרטיים, הוא קטן משמעותית יחסית לזה של הקבלן הבניה. וזאת מסיבות ברורות כגון, רכוש יחיד ופרטי שזמין ברגע שיש העברת הכסף מקונה למוכר הנכס, שלבי התהליך השונים לא יעלו בדרך כלל על חצי שנה ולעיתים אף פחות מזה, השינויים בין הצדדים מיידים יותר ויש תמיד עם מי לדבר בצד השני. מצד אחר עסקה עם קבלן בניה נמשכת זמן רב יותר ללא כל אפשרות מצדכם לשינויים רציניים בחוזה או בלו"ז העברות הכספים וכמובן שזמן הבניה הוא ארוך ותלוי בגודל הבניין כולו. הזמן לקבלת דירה מרגע הרכישה מהקבלן על הנייר ועד לקבלת מפתח, יכולה לנוע ממינימום 2 שנים ועד ל 4 ובמקרים מסוימים 5-6 שנים (בפרויקטים החדשים של גורדי שחקים). במקרה הזה התשובה היא לא חד משמעית כי כל אחד והלו"ז שלו. אך גם כאן יש את הרצון הפשוט והטבעי שלכל אחד מאתנו לחיות בבית שלו ולא אצל ההורים או בשכירות.

  1. היבט לא פחות חשוב הוא סביבה ואיכות הדירה שקונים:

כאשר קונים דירה מקבלן מה שנקרא "על הנייר", ברוב המקרים תתקלו בסביבת בניה חדשה ללא כל סביבה שניתן לראות בהמחשה כמו בשכונות קיימות למשל. והמשמעות היא שיש לבדוק היטב מה הולך להיות בסביבת השכונה החדשה שמוקמת ומתי, וגם כמובן להיות בעל חוש הימצאות סביבתי, דרך אגב שלא לכל אחד יש, ולראות עוד על החולות את השכונה העתידית עם בתי ספר, גני ילדים, תחנות אוטובוס וכו". החוסר ודעות מתפרסת בסקלה מאוד רחבה של נושאים כמו, בתי ספר באזור, גני ילדים, גישות לתחבורה ציבורית וכבישים וממשיך עד לרמה של השכנים החדשים שאיתם תצטרכו לחיות. אז השיקולים רבים ולכן במערכה זו אני הייתי נותן עדיפות למיקום קיים וידוע מראש עם כל  סביבת המחייה, אך יחד עם זאת הבא לא נשכח שלחיות בבית חדש לגמרי הרבה יותר נעים מבניין מיושן יחסית.

  1. ולבסוף שאלת מיליון דולר (כי בשקלים זה לא יספיק לכם) היא עלות מול תועלת ואל מול רווחיות:

בשאלה זו קשה מאוד לדון, וזאת מסיבה אחת פשוטה – כל אחד והדעה שלו. אך יחד עם זאת, ניתן להגיד במספרים, דירה ישנה בדרך כלל תהיה משמעותית יותר זולה מדירה חדשה ובנוסף יש לחשוב מהיכן לוקחים את הכסף לתשלומי המשכנתא עד שמקבלים את הדירה החדשה. אז אם נעשה חשבון פשוט נראה כך:

נגיד שדירה ממוצעת בת 3 חדרים במרכז הארץ מיד 2 באזור כמו ראשון לציון בשכונה פופולרית, לדוגמא עולה 1,400,000 ₪ . כמובן שאנו נשווה דירה עם אותם הפרמטרים שיתאימו לנו לדירה חדשה מקבלן, לדוגמא: מעלית, חניה, ממ"ד וכד'. ודירה חדשה מקבלן באותו אזור (כי נדיר שיהיו באותה שכונה) צריכה לעלות על הנייר לא פחות מ 1,700,000 ₪ . זאת אומרת שיש הבדל של 300,000 ש"ח שמתבטא ב כ– 20%. בנוסף את הדירה הישנה אתם תקבלו בדרך כלל לאחר כל הפעולות ואם אין סיבוכים בערך לאחר חצי שנה מתחילת התהליך, כאשר דירה חדשה בבניין ממוצע לא תצפו לקבל בפחות משנתיים. ההבדל הוא 18 חודשים שמתבטא ב 100,000 ₪ נוספים לטובת הדירה יד 2. היבט משמעותי נוסף הוא השיפוץ שיש לעשות בדירה ישנה בדרך כלל אל מול הדירה החדשה שגם אם עושים שינויים לרוב הם מינוריים ולא משפיעים על מחיר הדירה החדשה. בחשבון שלנו ניתן לומר שיש לקחת בחשבון לדירה בת 3 חדרים סטנדרטית כ 100,000 ₪ לטובת שיפוץ פשוט כולל חומרים. פה אני חייב לעצור לרגע ולהסביר דבר מאוד חשוב. נכון, דירה חדשה מקבלן צריכה להיות כזאת שלא צריכים להשקיעה עוד כסף בשיפוצה. אך לצערנו הרב, ואני אומר זאת מניסיון מר מהשנים האחרונות, שמזמינים אותנו יותר ויותר לקוחות מבניינים חדשים לגמרי שטרם חיו בהם אפילו יום אחד ומבקשים מאתנו לעשות שיפוצים. להחליף צנרת כי היא נוזלת, לעשות איטום לחדרים רטובים ומרפסות שמש שדולפים, ליישר קירות ולתקן סדקים בקירות ותקרות גבס בחיבורים שלא בוצעו כנדרש ועוד כהנה וכהנה. אתם לבטח גם שמעתם או בחדשות או מחברים שרכשו דירות חדשות מחברות וקבלני בניה שלכאורה די רציניים, אך בפועל מתברר שהדיירים החדשים יותר ויותר תובעים את הקבלנים על ליקויי בניה קטנים כגדולים, ביחד ולחוד וזאת בכדי לקבל את מה שהובטח להם במעמד הרכישה ולהבטיח לעצמם איכות מינימלית של טיב הבניה. לכן, אם עד לפני בערך 7 שנים לא הייתי נותן להיבט הזה התייחסות, היום אני חייב להגיד בברור, דירה חדשה יש לבדוק בשלבי בניה וגם בקבלתה מהקבלן עם אדם מוסמך לכך מקצועית כמו מפקח בניה או מפקח ליקויי בניה למשל.

עניין נוסף שהרבה "בונים" עליו הוא עליית הערך של הדירה החדשה במחיר לאחר שתהיה מוכנה. הערך הזה כמובן משתנה ממקום למקום, אך בדרך כלל האחוז נשאר דומה ועומד בערך על 10% לשנתיים. בהיבט זה יש להתייחס לעניין עליית מחירי הדיור גם לדירות יד 2, כי כל שוק הדיור קשור יחד כמובן.

אז אם חוזרים לעניין המספרים,  זה נראה כך:

פרמטרים דירה יד 2 דירה חדשה מקבלן
עלות 1,400,000 ₪ 1,700,000 ₪
עלות זמן המתנה 0 100,000 ₪
ביצוע שיפוצים 125,000 ₪ יש לקחת מפקח 5000 ₪
הבדל של התייקרות הדיור בממוצע (יש לנקות מחיוב) 140,000 ₪ (כ10%) – 170,000 ₪ (כ10%) –
סה"כ עלות משוערת 1,385,000 ₪ 1,775,000 ₪

 

לאחר שראינו כאן את ההיבטים בואו נסכם את הכל. דירה יד 2 היא הרבה יותר זמינה ויש מבחר גדול בכל אזור ובכל עיר. המבחר של דירות כאלו הוא גדול מאוד ושונה יחסית לדירות מקבלן. כמו כן, הזמן לקבלת בית חלומותיכם הוא הרבה יותר מהיר והסביבה ידוע מראש. אז מה העניין בדירות חדשות? אז נכון הן יקרות יותר, ונכון גם שישנם כיום המון ליקויי בניה מקבלנים איפול גדולים. אך יחד עם זאת זהו בניין חדיש, רענן, סביבה חדשה, דיירים חדשים והמון מקום ליצירת סביבת חיים שלכם בלבד עם הדיירים החדשים ולרעיונות חדשים. לכן, תחליטו לבד, דירה עם פוטנציאל ומאמץ לשיפוץ או דירה מוכנה עם הכל חדש. אני אומר שהתשובה היא איפשהו בין לבין. ואני מתכוון לכך שיש אולי לרכוש דירה יד 2 אך בפרויקט יחסית חדש בין 5-10 שנים. ובכך הן לקבל משהו מוכן ועם תועלות של דירת יד 2, ומאידך לזכות לסביבת מחיה חדשה, רעננה ואיכותית יותר.

 
צרו איתנו קשר